Bonus ristrutturazioni: esempi pratici di come funziona la cessione del credito

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Uno degli aspetti fondamentali introdotti dal Decreto Rilancio consiste nella cessione del credito fiscale maturato per interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

La cessione del credito è riconosciuta per le spese sostenute dal 2020 al 2021 in relazione ai lavori elencati al comma 2 dell’articolo 121 del Decreto Rilancio, consistenti in:

  • recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
  • efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 e di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119;
  • adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 4 dell’articolo 119;
  • recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all’articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;
  • installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 119 del presente decreto;
  • installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

A CHI POSSO CEDERE IL MIO CREDITO?

Puoi cedere la tua detrazione ai fornitori di beni o servizi necessari alla realizzazione dell'intervento, a terzi (soggetti privati come altri condomini, società, enti o professionisti) o a istituti di credito o intermediari finanziari.

In sostanza puoi cedere a chiunque

PUÒ IL CREDITO FISCALE ESSERE UNA MODALITÀ DI INVESTIMENTO?

È utile premettere e ricordare la differenza tra deduzione e detrazione fiscale:

Con la deduzione si ottiene una base imponibile ridotta rispetto al reddito complessivo e, pertanto, sull'onere dedotto non si pagherà l'Irpef.

Con la detrazione si ottiene, invece, un abbattimento dell'Irpef lorda pari ad una determinata percentuale dell'onere detraibile.

Maturando un imponibile di 30.000,00 €, una deduzione fiscale di 1.000,00 € e considerando un’aliquota fiscale del 30% si ottiene un importo tassato di:

T = (30.000,00 – 1.000,00) x 30/100 = 8.700,00 €

In modo analogo maturando un imponibile di 30.000,00 €, una detrazione fiscale di 1.000,00 € e considerando un’aliquota fiscale del 30% si ottiene un importo tassato di:

T = 30.000,00 x 30/100 – 1000,00 =  8.000,00 €

Come avrai compreso la detrazione fiscale risulta un ottimo investimento, in particolar modo grazie all’aliquota di detrazione fiscale 110% e le BANCHE LO HANNO CAPITO BENE!

ESEMPI PRATICI

Riqualificando un’unità abitativa per un importo lavori di 50.000,00 € iva inclusa maturo con l’aliquota 110% una detrazione fiscale in 5 anni di 55.000,00 €, ottenendo una detrazione di 11.000,00 € per ogni anno.

  • Opzione A: ho sufficiente capienza fiscale e sufficienti risorse economiche.

Avendo sufficiente capienza fiscale e risorse economiche decido di investire coprendo con le mie risorse l’intero importo lavori. Con l’aliquota del 110% effettuo un investimento sicuro che in 5 anni mi garantisce un guadagno netto del 10%, che andrò a recuperare non pagando tasse.

Difatti prevedendo di pagare ogni anno 12.000,00 € di tasse e avendo maturato una detrazione di 11.000,00 € dovrò pagare al netto solo 12.000,000 - 11.000,00 = 1.000,00 € di tasse.

Guadagno netto quindi del 10%

In questo caso al committente conviene massimizzare l’importo dei lavori fino a saturare la propria capienza fiscale, a cui consegue massimizzare il profitto del 10%

  • Opzione B: ho parziale capienza fiscale e parziali risorse economiche

Premessa: L’Agenzia delle Entrate consente di dividere i pagamenti dei lavori in massimo tre rate o Stati Avanzamento Lavori (SAL).

L’importo totale dei lavori è di 50.000,00 € iva inclusa. Dividendo il pagamento i tre rate ottengo un importo da pagare di 16.666,66 € a SAL.

Ho disponibilità economica per coprire un singolo SAL, ma non la capienza fiscale per la detrazione.

Cosa posso fare?

Andrò a tenere il credito necessario per portare a zero la mia tassazione e ottenere quindi un profitto del 10%, la restante parte di detrazione la dovrò cedere!

Posso cedere a chiunque per esempio alle banche.

Gli istituti di credito mediamente acquistano ogni 110,00 € alla quotazione di 102,00 €.

Andrò a pagare il SAL e la banca acquisterà la mia detrazione fiscale, restituendomi un guadagno netto del 2%.

L’operazione verrà ripetuta per i SAL successivi.

  • Opzione C: non ho capienza fiscale e non ho risorse economiche

In questo caso dovrò presentare uno studio di fattibilità all’istituto di credito, che previa valutazione, delibererà o meno l’intervento. L’intervento ha un minimo di onere dovuto a interessi applicati, ma va a riqualificare e rivalutare il valore dell’immobile.

  • Opzione D: sconto in fattura

L’impresa che effettua i lavori effettua uno sconto in fattura in funzione della detrazione ceduta dal committente. Quest’ultima opzione diventa più complessa se l’impresa non è strutturata a sua volta con fornitori o istituti di credito in grado di acquistarne i crediti fiscali maturati.

COSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Un intervento effettuato sfruttando gli incentivi 110% richiede estrema professionalità e attenzione.

Il proprietario infatti, anche se cede il credito a terzi, risulta esposto a controlli dell’Agenzia delle Entrate, in quanto risulta essere il primo responsabile del credito.

Qualora l’Agenzia delle Entrate, nell’ambito anche dell’ordinaria attività di recupero delle detrazioni, accertasse l’assenza o la mancanza, anche parziale, dei requisiti si farà carico del recupero credito gravato da interessi e sanzioni nei confronti del proprietario dell’immobile.

È bene pertanto diffidare dai pacchetti “chiavi in mano” e mantener ben distinte le figure di impresa, direttore lavori e istituto di credito, in modo che i professionisti incaricati garantiscano professionalità e terzietà, fornendo copertura dell’intervento mediante specifica polizza assicurativa.